近年来，法拍房因价格低、不限购等优势，吸引到很多购房者的关注，成为大家购房时的新选择，但引发的纠纷也越来越多。近日，未央法院李想法官就审理了一起因法拍房引发的排除妨害纠纷案件。

2018年10月，白某因无力偿还李某的45万元借款，遂与其签订房屋租赁合同，以将自己的一套房屋租赁给李某的方式偿还借款，租期10年，李某自此长期在该房屋居住。2020年，因白某与他人的经济纠纷，该房屋被法院强制执行。2021年4月30日，法院发布变卖公告，载明“房屋存在租赁，租赁期限至2028年10月”，并提示竞买人注意房屋存在的瑕疵。2021年5月19日，胡某通过司法拍卖网络平台竞得该房屋，5月25日，执行法官再次向其告知该房屋在拍卖公告中注明的存在长期租赁，胡某称知晓并自愿接受。于是，法院出具民事裁定书，胡某持裁定书于6月底取得不动产权证书。随后，胡某立即将李某诉至法院，要求腾交房屋并支付占用费用。

法院经审理认为，李某与白某的租赁合同实际为以租抵债协议，不适用“买卖不破租赁”原则，但胡某在竞买涉案房屋时，明知房屋存在租赁瑕疵却未提出异议，主动参与并成功竞买，应自行承担无法实际占有该房屋的法律后果，依法驳回其诉讼请求。胡某不服提起上诉，西安中院维持原判。

【法官提醒】

房屋腾交一直是法拍房买家面临的难题之一，如果有意购买法拍房，一定要认真阅读拍卖公告，实地全面了解房屋的真实状况。针对存在租约的房屋，应提前预估房屋所存在的租期、租金等风险，切勿盲目“捡漏”，避免引发不必要的纠纷。